fredag den 2. maj 2014

Hvilket boliglån skal man vælge?

Der er mange ting man skal tage højde for, når en ny bolig skal finansieres. Skal man vælge den variable rente eller den faste? Hvad betyder det økonomisk for dig i fremtiden osv. Her er en simpel forklaring.

Jeg vil forsøge, at forklare valg af lån med lidt grundviden og nogle meget forsimplede eksempler. Eksemplerne tager ikke højde for alle aspekter i boligfinansiering, men de kan hjælpe til at give en bedre forståelse for de beslutninger, der skal tages i forbindelse med finansiering af bolig.

Hvad er et realkreditlån?
Når man laver et boliglån via et realkreditinstitut, svarer det til at realkreditinstituttet hjælper dig med at finde en, der vil låne dig penge (långiver). Realkreditinstituttet har nogle obligationer, som de stiller til rådighed for dig. Disse obligationer sælger du til långiver og får dermed penge til at købe et hus for. Du skal så betale en rente til långiveren, som betaling for at låne pengene. Alt arbejdet med at finde en betaling af rente frem og tilbage samt afdrag på lånet står realkreditinstituttet for. Det arbejde som realkreditinstituttet laver skal du betale for, og det er det, der hedder "bidrag". Samlet set består dine omkostninger til et boliglån af renter og bidrag. Pengeinstituttet hjælper med køb og salg af obligationerne. Deres betaling sker via kurtage og anden gebyr.


Fast rente versus variabel rente
Den faste rente er ofte bundet op på en rente de næste 20-30 år. Derfor ved du også hvad din rentebetalinger (og evt. afdrag) bliver lang ud i fremtiden. Det kan sammenlignes med at du kender din huslejen før forbrug. Et fastrente lån er godt til dem, der gerne vil have en stabil økonomi, og have fuld overblik over økonomien. Problemet med fast rente er, at den er højere end den variabel rente (se graf), og derfor dyrere. Det gode ved fasterente lån er, at hvis renten stiger kan man lægge lånet om (konvertere) og dermed få et mindre lån (se mere under konvertering).

Den historiske forskel på den korte rente (1 år) og den lange rente (30 år) kan ses i grafen herunder. Her kan det ses, at man altid (siden 1996) har betalt mindre i rente, hvis man har valgt den korte rente frem for den lange rente. Forskellen (spread) har dog været svingende (mellem 1 og 4 % point). Lige nu (primo 2014) er forskellen over 3 % point, hvilket er ret højt. Lad os ud fra grafen sige, at den gennemsnitlige renteforskel har været 2 % point.
Forskel mellem lang og kort rente
Kilde: Jyske Bank

Hvad kan du bruge det til?

Det kan fortælle noget om, hvor hurtig du skal konvertere et fastrentelån for at det opvejer, det du sparer ved at have et variabelt lån. Lad os antage at du låner 1 million til fast rente og markedsudviklingen er uændret de næste 5 år. I hele den periode ligger den korte rente 2 % point lavere. I det 5. år stiger renten så meget, at du skære 100.000 kr. af lånet ved en konvertering. Lånet er nu kun 900.000 kr.

Med det variable lån/kort rente er lånet stadig 1 million, men du har til gengæld sparet 2 % i rente hvert år. Det er på 5 år lig med 100.000 mindre i renteomkostninger. Der er i dette tilfælde ikke nogen forskel på de to lån.

Var renten derimod steget så meget, at man på 5 år kunne skære 200.000 kr. af lånet, var det en anden sag. Så ville fastrentelånet have været bedst. (Jeg har ikke taget højde for omkostning ved omlægning og forskel i bidragsats).

Konvertering (af fastrentelån)
Konvertering betyder, at man skifter lånet ud med et andet. For at forstå, hvad der sker ved en konvertering, skal man forstå sammenhængen mellem renteudvikling og obligationskursen. Hovedreglen er; at obligationskursen falder, hvis renten stiger!

Hvorfor det? Tænk på dit boliglån som en varer. Tidligere skrev jeg, at du sælger din obligation til en långiver mod at han låner dig penge. Til gengæld betaler du ham en rente - for eksempel 3 %. Hvis nu markedsrenten stiger til 4 %, så vil enhver ny långiver meget hellere købe obligationer, der giver 4 % frem for din, der giver 3 %. Din varer/obligation er derfor ikke så interessant mere og vil falde i kurs.

Rentestigning = kursfald på obligationen

Hvad kan du få ud af det? Da du optog boliglånet solgte du dine obligationer til en låntager. Hvis renten stiger, ved du, at din obligation falder i kurs for den er ikke så interessant mere. Derfor kan du tilbyde långiver at købe din obligation tilbage, hvilket du gør til en lavere kurs og dermed en lavere værdi. Den lavere værdi svarer til værdien på dit lån efter konverteringen. Dit lån er nu blevet mindre.

Herefter starter du forfra med at låne en obligation af realkreditinstituttet til den nye markedsrente (din fremtidige rente er nu steget, men lånet er mindre), og via pengeinstituttet/børsen kommer der en långiver, der vil købe din obligation/låne dig penge.

Der er ikke noget simpelt svar på, hvilket lån du skal vælge. Det hele afhænger af, hvor lang tid du skal låne pengene, dine (eller din rådgivers) forventninger til renten og hvor risikovilligt du er. Er du i tvivl, så tag en snak med banken eller andre, der har en kendskab til boliglån.

Nedenunder har jeg linket til en række artikler, der diskuterer om man skal vælge fast eller variabel lån plus nogle generelle gode råd.

Fast eller fleks: Hvilket boliglån skal du vælge?

Fast eller variabel rente – hvilken type lån skal du vælge? (Finanshuset)

Hvad vælger økonomerne selv?


Har ovenstående været til nogen hjælp? Kommenter gerne eller "like" indlægget.


Ingen kommentarer:

Send en kommentar